房貸要選擇20年、30年還是40年還款年限?這是我當初買房的時候,思考許久的問題。畢竟對於多數購房者來說,買房很可能是人生中最大的一筆花費,而房貸年限,則是影響房貸支出的一個很重要的因素,不同的年限不只會影響每月的還款金額,甚至也會影響整個人生的財務規劃。
然而,當我們面臨不同房貸年限的選擇時,往往會考慮許多不同的因素,包含還款能力、生活需求或是利息等等,因此,在這一篇文章,我將以一千萬的房屋貸款為例,與你分享買房中最重要的財務決策,房貸年限該如何選擇之外,還將告訴你,不同的選擇會讓資產相差上百萬,千萬不要錯過。
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房貸試算機
首先,在決定還款年限之前,我們得先知道不同年限的所需要負擔貸款金額,文章使用的是YP貸款試算機,進入計算機頁面之後,填入房貸總額1000萬,房貸利率利率2.0,填入你想要試算的年限,最底下還會一併展示20、30以及40年的貸款資訊。
![不同年期房貸的支出細節](https://yp-finance.com/wp-content/uploads/2023/07/圖片-1.png)
首先,讓我們檢視20年的房貸年限,每月的負擔約為50588元。對於這個金額,可能對於某些家庭而言是一個相對較高的負擔,一年在房貸的整體費用超過60萬元,但是另一方面,總利息的支出則是三者中最低的215萬。
接下來,30年的房貸年限可能是許多人的首選,因為此年限可使每月還款額減少至約36962元,但總利息支出將會增加至331萬元。這說明,相較於20年的貸款年限,30年期的房貸計畫將支付更多的利息,不過每月的負擔金較小,好處是更容易應對日常生活支出。
最後,40年的房貸年限將使每月還款額進一步降低至約30283元。但是,這樣的長期年限,將會增加總利息支出至454萬元,相比於20年年限的利息,高出240萬,甚至可以說,利息是雙倍的,這是由於利息是根據未還清的貸款餘額計算的。
因此,更長年限的房貸,除了表示借款人可以越晚還本金之外,同時也要付出因還款時間變久而更多的利息費用。
以上是貸款1000萬,不同年限所要支付的詳細內容。
選擇房貸年限的四種思維
現在,我們已經知道不同年限的還款計畫其基本資訊,接下來,我將與你分享,世界上四種看待房貸的思維,這些不同的思維所帶來的財務決策,將會深深影響你的人生。
分別是
- 總價思維
- 折現思維
- 通膨思維
- 風險投資思維
總價思維
現在的房價相對之前的價位,上漲不少,對於許多買房者來說,光是要買下一間心目中的房子,房價的負擔是很沉重的,因此,在總價思維的買房者,他們理解到辛苦錢要謹慎的使用,能夠減少利息支出,就能減少經濟的負擔,因此在眾多不同還款年限的規劃中,以總價思維的買房者,通常會選擇較短的年限作為他們的房貸還款計畫。
換句話說,在不同的年期規劃,儘管長年限的房貸每月還款金額更少,但它們通常會使我們最終付出更多的利息,而總價思維的買房者,在月負擔的情況允許之下,通常會選擇較短的年限,以減少他們需要負擔的利息總額。
因此,但購屋者的第一層思考中,通常會考量貸款利息的總額,以及盡可能地減輕債務負擔為由,而選擇較短的房貸年限作為還款計畫。
折現思維
對於買房者而言,最關心的問題之一就是房貸的總額,這也是在第一層思考中,多數買房者會選擇短年限的房貸為主要的緣由。
然而,在房貸利率相同的情況下,總貸款額通常是越長期的貸款,貸款總額越高,比方在前一個相同案例。
但如果們再進一步思考,同樣都是價值1000萬的物件,在不同的還款時間所需要支付的金額會有如此大的差異呢?
答案就是「時間價值」。
在先前一篇折現率是什麼的文章,我們提到金錢在不同時間點的價值是不一樣的。換句話說,同樣的金額,在不同的時間點還款,其現值是不同的。
舉例來說,如果20年的還款時間還1000萬,30年的還款時間也只需要還1000萬,你會覺得似乎不太符合常規,是因為你心中已理解時間會改變金錢的價值;再者,假如我們將1000萬存在銀行,並獲取定存的利息,則30年所獲得利息也會比20年的利息更多,這便是折現率所帶來的機會成本概念。
因此,20年後的1000萬,肯定與30年後1000萬價值不同,而銀行也了解這一點,所以,對於我們現在借用1000萬的價值,越長的還款年限所需要負擔的貸款支出將會越高,就是考量到時間價值。
然而,當我們將20年、30年和40年的房貸支出總額,換算為現值的話,會發現三者都是相同的數值。
你可能會對此結果感到非常地意外!
剛好YP有寫好一個折現計算機,它會將月還款加總起來換算成現值的單筆金額,當我們填入不同的月貸款金額以及貸款年限後,你會發現,換成現值的單筆金額,通通都是1000萬。
![30年折現率](https://yp-finance.com/wp-content/uploads/2023/04/image-2.png)
這意味著,不論是20年、30年還是40年的房貸,如果將它們的總額換算為現值,那麼這三個數字是相等的。
因此,在第二層思考的買房者,他們對於債務的想法,加入了時間的概念,知道不能以總價作為主要的決策,而是可以進一步透過理解不同年限的貸款,其所換成的現值都是相同的概念下,去思考自己是否能夠利用這種思維做出更合適的選擇。
通膨思維
當有了時間價值的概念後,第二層思考的買房者,要進入下一階段的關鍵在於,他們是否能夠意識到日常生活中,與我們密切相關的通貨膨脹。
從前一段的敘述當中,銀行透過房貸利率(折現率),換算在不同還款長度中,現值為1000萬的貸款總額,導致越長的還款計畫,負擔總額越高。即便我們理解,換算成現值的數值是相同的,但是這對借款人來說有點不公平,因為折現是從銀行的角度來看,銀行失去這筆1000萬的資金,在借款時間所帶來的2%機會成本,所以將此機會成本轉嫁為貸款利率,由借款人來負擔;但是對借款人來說,它是實質了付出利息,買房者並不是以現值的金額來跟銀行還款,40年的利息支出,就是比20年多了200多萬,對吧?
然而,要晉升第三層思考的買房者,關鍵就在於此,他們將債務加入通貨膨脹的概念,讓通貨膨脹幫助我們償還帳務,用的正是相同的折現概念。
台灣的通貨膨脹率,過去長期下來約為2%左右,假如未來與過去相似,這對借款人來說,會是一個大好的消息,因為通貨膨脹的存在,它將以每年2%的速度,替貸款者的債務償還2%,換言之,通貨膨脹讓我們的債務,逐年減少2%的價值,這是一個人借款兩個人還款的差異!
![通膨帶來的折現](https://yp-finance.com/wp-content/uploads/2023/07/圖片-9.png)
原本銀行將此機會成本,轉嫁成房貸利率給借款者,但借款者如果有意識到通膨也會帶來折現的效果,則可以借助通貨膨脹的因素,將此利息轉嫁給整體的大環境,由通膨來支付實際利息的支出。
簡言之,如果未來持續著2%的通膨,當你借到2%年利率的房屋貸款,不管用幾年償還,你所付出的現值,都是相同的。
這是很重要的體悟。
因此,一旦我們有這個認知之後,我們就不再考慮利息以及總額,因為通膨會替我們解決掉這個差異。
除此之外,如果再進一步分析,假如未來的通膨利率大於房貸利率,身為貸款者的你,是高興還是會難過?
![高通膨帶來更多折現](https://yp-finance.com/wp-content/uploads/2023/04/image-6.png)
- 3%通膨將不同年限的貸款總額換算成現值,會比貸款現值還小
- 意味著通膨大於貸款利率的情況,我們實際拿到的現值根本賺到
- 通膨大於利率,借越久越賺
經由上述的表格,20年的貸款總額1215萬,經過3%的通貨膨脹折現後,會變成912萬,但是我們當下拿到的貸款額度是1000萬,這意味著中間的價差88萬,就是高於利率的通膨多幫我們爭取來的。
因此,如果將相同的概念套用到更長年期的40年房貸,折現成現值就會是846萬,這時候通膨幫我們爭取的價值可高達154萬,比20年的還要多。
要記得一件事情,借款者並沒有做什麼高技術的投資,它僅僅只是借助通膨的力量、借助貨幣貶值的結果,將未來價值較廉價的貨幣,挪移到現在來使用。
因此在第三層的使用者,他們不但知道時間帶來的貨幣價值,也一併想到通貨膨脹,背後帶來的折現效果,他們通常會更願意選擇長年期的還款計畫,除了讓債務分散到較長的時間獲取更多的時間紅利之外,另一方面,也能降低償還時間的每月還款金流,減輕日常生活的實際負擔。
風險投資思維
處於前三層思考的購房者,都擁有一個共同目的,那就是盡可能地減少債務金額,差別只在於思考的角度不同,一個是看付出的總額,另一個則是看時間所帶來的金錢價值。
然而,想要進入到最後一層的思考,關鍵不再是減少債務,而是結合前述的思維,試圖透過債務,創造價值,那就是投資的領域。
透過投資,有機會可以讓人們在還款期限內獲得更高的折現率。
為了說明這個觀點,讓我們用相同的例子說明,如果一個購房者,能夠在投資的領域創造每年7%的年化報酬率,以20年還款計畫的月付金50588元,連續20年投入資金的情況下,共能創造價值為2567萬。
透過投資所獲得的2567萬,比實際付出貸款總額1215萬,高出1352萬之多。
意味著,你對於此月付金50588元為期20年的機會成本是2567萬元,如果你沒有買房,而是定期定額50588元投資的話,在20年後你所擁有的資產,會比房屋本身1000萬多很多(假如房子沒有任何增值)。
但是在要買房的情況下,我們該如何套用這樣的思維,選擇更好的還款方式?
能力允許的話,邊繳房貸邊投資。
當一位購屋者,有能力負擔20-40年不同年期的月付金,即表示每個月有50588元可以運用,他會做的選擇是更長的還款計畫,並且將月還款的差額投入市場當中。(要記得40年期的月支出會比20年的還少很多)
這是很直覺、簡單的邏輯想法,目的是借入較低利率的資金,創造高報酬的價值。
以這個例子來說,是跟銀行借入2%的資金,創造7%的每年收入,下圖顯示的是將還款期間的差額,投入到7%的報酬,還款人最終獲得資產的差異。
![不同年限的房貸提前繳清投資差異](https://yp-finance.com/wp-content/uploads/2024/01/圖片-10.png)
- 30年房貸加上差額投資,會比20年房貸加儲蓄多出1054萬
- 40年房貸加上差額投資,會比20年房貸加儲蓄多出4119萬
以一位可以負擔月付金50588元的借款者來說,當他選擇30年房貸並將差額13632元投入到7%的市場回報當中,在還款結束的當下,此選擇會比20年的還款計畫加上儲蓄的結果,多出了1054萬,同理,選擇40年的還款計畫,則是會高出4119萬!
僅僅只是一個動作,最終擁有的資產大相逕庭。
想一想,如果是你,會選擇在30年後擁有1600萬還是2600萬呢?
肯定是2600萬吧!
但我知道,你除了對於意外之財感到驚訝之外,心理可能還會冒出另外一個聲音:
為了要擁有這些財富,必須連續40年每個月負擔5萬元,相比連續20年付出5萬的房貸,是兩倍還款時間,我可以嗎?
對於長時間的支出情況,你可能會有所顧慮,因為人生不一定能保證,可以在長時間內如此固定的支出。
沒有問題,讓我從另一個角度來訴說相同的概念。
假設你選擇了20年期的還款計畫(不提前還款),意味著你在未來20年需要負擔1215萬元,這是確定的,換句話說,你固定了一項支出,而且是保證的支出。
接下來,讓我們比較選擇不同還款計畫的情況,假設每月負擔相同的50588元,並在20年後結算各自的淨資產,這樣做的目的是讓不同還款計畫套用相同的貸款年限 (只付房貸20年)。
![只還款20年的投資差異](https://yp-finance.com/wp-content/uploads/2023/07/圖片.png)
由於30年還款計畫每個月只要還36962元,將差額持續投入到7%的報酬率之中,最終會獲得709萬,此時,房貸還沒有繳完,所以即便擁有房產1000萬,但是還欠銀行本金401萬,不過,當我們將所有正負資產相加之後,採用這種方法的借款者,他會擁有1308萬的淨資產,換句話說,他從投資上所賺取的金額,不但可以幫助他償還尚未繳納完畢的房貸本金餘額之外,還可以增加他的資產。
所以你根本不必擔心20年後你還有401萬要還,資產早就可以負擔。
同理,採取40年還款年限的人們,在前20年一邊投資的借款者,最終他會獲得1459萬,這是比20年還款計畫還多將近45%資產的方法!
同樣的每月支出50588元,只是選擇更長的還款年期,並把餘額投資,就能創造百萬以上的獲利,這就是承擔風險投資思維所帶來的果實。
肯承擔風險才有更多獲利的可能
看到這邊,你可能即將要成為第四層思考的買房者,一邊貸款一邊投資壯大自己的資產,但是,我要提醒一點,前述的例子,做了一個重要的假設,能夠創造每年7%年化報酬率的投資。
問題在於投資一直是個不確定性的事情,沒有任何方法可以保證未來的收益,但這也是投資有趣的地方,你肯定要承受風險,承擔有下跌虧損的可能,才會獲取報酬。
YP使用的投資方法,是透過分散式的全球指數化投資,將資金透過全球股票ETF投注於全世界一萬多家的公司,與人類一同成長。
根據你必須知道的投資試用期一文中,提到過往投資全世界100%的獲利時間,需要持有15年的時間,就能保證賺錢。
而單純持有美股S&P500,則是需要長一點20年的時間。
![投資美國獲利機率](https://yp-finance.com/wp-content/uploads/2023/04/image-11.png)
另外,再加上J.P.Morgan所做的報酬統計,1950-2022年區間,計算持有20年的滾動回報,單純採用全美股票市場,回報介於6%-17%之間,而採用50/50的股債配置也有5%-14%的年化報酬率。
而我在定期定額投資全世界的一文當中,同樣也分析了長期年化報酬率也約莫為8%上下。
如果是以台灣、或是美國市場的單一國家進行指數化投資,在過往的歷史報酬也是非常地亮眼。
台灣最著名的兩大ETF,0050與006208,從YP-Finance的網站可查詢這兩者的正報酬機率
- 0050在過去100%賺錢的持有時間: 9年
![006208獲利機率](https://yp-finance.com/wp-content/uploads/2023/07/圖片-5.png)
- 006208在過去100%賺錢的持有時間:4年 (因為發行時間較短)
這些數據都讓人充滿了信心,讓人意識到長期採用指數化投資,想要獲取報酬並不是一件天馬行空的事情。
然而,儘管過去不代表未來,但我個人相信透過分散式、低成本的獲取市場報酬,是一件不會錯的事情,而關鍵就是在於,你需要承受過程的跌幅與波動,也要提醒自己,未來並不一定會如過去美好。
而相較於其他的選股或是擇時進出的做法,指數化投資是個可以擊敗8成專業經理人的方法,背後有無數的理論與數據的支持,你所要做的事情,僅僅是買入持有,如此簡單而已。
因此,在第四層思考的購屋者,他想到的是透過債務創造價值,藉由投資活化資產,他不只趨向於選擇長年期的還款計畫,還會將可利用資金扣掉較低的月付金,拿去投資,而背後的主要核心概念,就是折現率以及機會成本,嘗試用低折現率(貸款利率)換取高折現率(指數化投資)的結果。
同時,他也需要理解,這項行為是有風險的,但就如我在一年投資5分鐘所訴說的,時間可以改變風險,當你持有的時間從5年、10年甚至是此篇文章所說的20年以上,賠錢比賺錢還難。
房貸償還年限 – 我選擇40年房貸還款
在現代社會,房屋貸款已經成為大部分人一生中最大的負債之一,選擇適合的房貸年限會對財務狀況產生長遠的影響。然而,每個人所受的家庭教育或是生長背景都不盡相同,對於債務與理財的深度也有所差異。
本文試圖在讀者有能力負擔起房屋的貸款前提之下,提供不同還款年限的優缺點,並描繪出四層不同思考方向的內容。
- 總價思維
- 折現思維
- 通膨思維
- 風險投資思維
你還記得這些思維所帶來的結果差異嗎?
如果不記得的話,以下是重點摘要
- 單純考量房貸的利息支出總額是普遍思維
- 金錢是有時間價值的,現在借用未來的錢很划算
- 通膨可以幫忙償還債務,能力許可應大膽借款
- 機會成本是關鍵,試著透過投資創造價值
- 長期投資賠錢比賺錢還難,勇敢選擇長年期的房貸,讓自己擁有致富的機會
提到貸款,在傳統思維上,借錢或是欠款代表著是負面之詞,當時擁有學貸的我,就是持有這種想法,認為還款是最重要的,不要一直支付利息,讓自己早日無債一身輕,屬於第一層的思考者。
但是,隨著我學習到更多的知識和認知的改變,我不再將債務視為有害的東西,而是透過不同的角度檢視,並善加利用它。
在2022年,我扛下了目前人生最大的負債鉅款,關於房貸還款計畫,最終我選擇的房貸年限就是40年,原因就如同這篇文章所述說的,一來是金流的負擔較輕,二來是能越晚還越好,好讓通膨替我多還一點錢,同時我也將餘裕的資金,投入到全球的指數化投資,這是因為我已經到達了第四層的思考方向,將債務轉化為資產的重要思維。
儘管我不知道未來世界會發生什麼事情,但我對人類充滿了信心。
因此,我也期待每位讀者們,可以嘗試往更高層的思維邁進,所以我為此作了一份房貸年限選擇計算機,讓大家可以在閱讀這篇文章之後,快速一眼窺就在20年後,依照假設的年化報酬率投資,最終3者不同年限的資產結果。
另外,我還想告訴你,如果你的自有資金超過頭期款,提前還款房貸可能讓你損失高達800萬元,不得不注意。
最後,希望當你看完這篇文章後,可以理解我是如何一步一步做下40年房貸的決定,也盼望藉由這篇文章,可以幫助你完成人生中,數一數二的重要財務決定,假如這篇文章對你很有幫助,除了可以贊助本站提供更多理財服務之外,不妨分享給周圍正在看房或是準備買房的朋友們,讓更多人擁有致富的可能。
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13 則評論
感謝YP精彩的分析文,同樣選擇房貸40年的我,每次要跟別人解釋我選擇的理由時總是需要解釋很久,有了這篇文章後我之後可以直接貼給他們了XD
很開心可以幫助到您~
如果考慮40年的情況
1. 前20年每月房貸50588,後20年月投資50588=2563萬
2. 前30年每月房貸36962,月投資差額13626,後10年月投50588=本金1593萬+月投50588持續10年=3996萬
3. 40年每月房貸30283,月投資差額20305=5018萬
感謝分享
跪著看完這一篇~滿滿的感動~謝謝版主的分享~
不會,很開心可以與您分享!
最近也是要買下人生第一間房子,剛好也是在思考房貸跟投資並行的可能性,謝謝你給我更清楚的想法
想請問,因為買的是預售屋,所以在手上會有一筆現金但只有一年半使用期限,請問有建議的投資方法嗎?拜讀完你的書,很想投入全球ETF但卻無法持有很久,所以想改買0050,但問題一樣無法長期持有,請問有好的建議嗎?
謝謝您的支持。
關於您提到的問題,手上會有一筆現金但只有一年半使用期限,有沒有建議的投資方法。
我的建議是放定存,因為一年半的投資時間很短暫,波動過大可能會造成本金虧損,得不償失。
不管是VT或是0050,都是需要長期持有才會有預期的報酬,提供您參考。
您也可以透過 YP-Finance 查詢0050的滾動報酬,你會發現 投資一年的區間是-44% ~ 82% 之間,如果不能承擔虧損風險,不要輕易短期投資。
感謝YP大的建議, 我會如你建議將錢放定存, 謝謝!
30年房貸加上差額投資,會比20年房貸加儲蓄”多出1600萬”
請問一下
20年房貸繳完後, 每月50588*12*10年, 此時到30年應該是607萬 不是60.7萬吧 ?
感謝提醒,已更正。
YP您好,新年快樂!想請教個問題。如果是已接近退休提領階段,仍有尚未繳清的房貸。雖沒有主動收入,但被動收入尚能覆蓋房貸以及生活所需,這種情況會建議如何處理呢?是先償還剩餘房貸再退休,還是帶著房貸進入提領階段?
新年快樂!
目前我的規劃是帶著貸款進入提領階段。