選擇40年房貸的理由 – 你不能錯過的致富機會

房貸要選擇20年、30年還是40年還款年限？這是我當初買房的時候，思考許久的問題。畢竟對於多數購房者來說，買房很可能是人生中最大的一筆花費，而房貸年限，則是影響房貸支出的一個很重要的因素，不同的年限不只會影響每月的還款金額，甚至也會影響整個人生的財務規劃。

然而，當我們面臨不同房貸年限的選擇時，往往會考慮許多不同的因素，包含還款能力、生活需求或是利息等等，因此，在這一篇文章，我將以一千萬的房屋貸款為例，與你分享買房中最重要的財務決策，房貸年限該如何選擇之外，還將告訴你，不同的選擇會讓資產相差上百萬，千萬不要錯過。

房貸試算機

首先，在決定還款年限之前，我們得先知道不同年限的所需要負擔貸款金額，文章使用的是YP貸款試算機，進入計算機頁面之後，填入房貸總額1000萬，房貸利率利率2.0，填入你想要試算的年限，最底下還會一併展示20、30以及40年的貸款資訊。

首先，讓我們檢視20年的房貸年限，每月的負擔約為50588元。對於這個金額，可能對於某些家庭而言是一個相對較高的負擔，一年在房貸的整體費用超過60萬元，但是另一方面，總利息的支出則是三者中最低的215萬。

接下來，30年的房貸年限可能是許多人的首選，因為此年限可使每月還款額減少至約36962元，但總利息支出將會增加至331萬元。這說明，相較於20年的貸款年限，30年期的房貸計畫將支付更多的利息，不過每月的負擔金較小，好處是更容易應對日常生活支出。

最後，40年的房貸年限將使每月還款額進一步降低至約30283元。但是，這樣的長期年限，將會增加總利息支出至454萬元，相比於20年年限的利息，高出240萬，甚至可以說，利息是雙倍的，這是由於利息是根據未還清的貸款餘額計算的。

因此，更長年限的房貸，除了表示借款人可以越晚還本金之外，同時也要付出因還款時間變久而更多的利息費用。

以上是貸款1000萬，不同年限所要支付的詳細內容。

選擇房貸年限的四種思維

現在，我們已經知道不同年限的還款計畫其基本資訊，接下來，我將與你分享，世界上四種看待房貸的思維，這些不同的思維所帶來的財務決策，將會深深影響你的人生。

分別是

• 總價思維
• 折現思維
• 通膨思維
• 風險投資思維

總價思維

現在的房價相對之前的價位，上漲不少，對於許多買房者來說，光是要買下一間心目中的房子，房價的負擔是很沉重的，因此，在總價思維的買房者，他們理解到辛苦錢要謹慎的使用，能夠減少利息支出，就能減少經濟的負擔，因此在眾多不同還款年限的規劃中，以總價思維的買房者，通常會選擇較短的年限作為他們的房貸還款計畫。

換句話說，在不同的年期規劃，儘管長年限的房貸每月還款金額更少，但它們通常會使我們最終付出更多的利息，而總價思維的買房者，在月負擔的情況允許之下，通常會選擇較短的年限，以減少他們需要負擔的利息總額。

因此，但購屋者的第一層思考中，通常會考量貸款利息的總額，以及盡可能地減輕債務負擔為由，而選擇較短的房貸年限作為還款計畫。

折現思維

對於買房者而言，最關心的問題之一就是房貸的總額，這也是在第一層思考中，多數買房者會選擇短年限的房貸為主要的緣由。

然而，在房貸利率相同的情況下，總貸款額通常是越長期的貸款，貸款總額越高，比方在前一個相同案例。

但如果們再進一步思考，同樣都是價值1000萬的物件，在不同的還款時間所需要支付的金額會有如此大的差異呢?

答案就是「時間價值」。

在先前一篇折現率是什麼的文章，我們提到金錢在不同時間點的價值是不一樣的。換句話說，同樣的金額，在不同的時間點還款，其現值是不同的。

舉例來說，如果20年的還款時間還1000萬，30年的還款時間也只需要還1000萬，你會覺得似乎不太符合常規，是因為你心中已理解時間會改變金錢的價值；再者，假如我們將1000萬存在銀行，並獲取定存的利息，則30年所獲得利息也會比20年的利息更多，這便是折現率所帶來的機會成本概念。

因此，20年後的1000萬，肯定與30年後1000萬價值不同，而銀行也了解這一點，所以，對於我們現在借用1000萬的價值，越長的還款年限所需要負擔的貸款支出將會越高，就是考量到時間價值。

然而，當我們將20年、30年和40年的房貸支出總額，換算為現值的話，會發現三者都是相同的數值。

你可能會對此結果感到非常地意外！

剛好YP有寫好一個折現計算機，它會將月還款加總起來換算成現值的單筆金額，當我們填入不同的月貸款金額以及貸款年限後，你會發現，換成現值的單筆金額，通通都是1000萬。

這意味著，不論是20年、30年還是40年的房貸，如果將它們的總額換算為現值，那麼這三個數字是相等的。

因此，在第二層思考的買房者，他們對於債務的想法，加入了時間的概念，知道不能以總價作為主要的決策，而是可以進一步透過理解不同年限的貸款，其所換成的現值都是相同的概念下，去思考自己是否能夠利用這種思維做出更合適的選擇。

通膨思維

當有了時間價值的概念後，第二層思考的買房者，要進入下一階段的關鍵在於，他們是否能夠意識到日常生活中，與我們密切相關的通貨膨脹。

從前一段的敘述當中，銀行透過房貸利率(折現率)，換算在不同還款長度中，現值為1000萬的貸款總額，導致越長的還款計畫，負擔總額越高。即便我們理解，換算成現值的數值是相同的，但是這對借款人來說有點不公平，因為折現是從銀行的角度來看，銀行失去這筆1000萬的資金，在借款時間所帶來的2%機會成本，所以將此機會成本轉嫁為貸款利率，由借款人來負擔；但是對借款人來說，它是實質了付出利息，買房者並不是以現值的金額來跟銀行還款，40年的利息支出，就是比20年多了200多萬，對吧？

然而，要晉升第三層思考的買房者，關鍵就在於此，他們將債務加入通貨膨脹的概念，讓通貨膨脹幫助我們償還帳務，用的正是相同的折現概念。

台灣的通貨膨脹率，過去長期下來約為2%左右，假如未來與過去相似，這對借款人來說，會是一個大好的消息，因為通貨膨脹的存在，它將以每年2%的速度，替貸款者的債務償還2%，換言之，通貨膨脹讓我們的債務，逐年減少2%的價值，這是一個人借款兩個人還款的差異！

原本銀行將此機會成本，轉嫁成房貸利率給借款者，但借款者如果有意識到通膨也會帶來折現的效果，則可以借助通貨膨脹的因素，將此利息轉嫁給整體的大環境，由通膨來支付實際利息的支出。

簡言之，如果未來持續著2%的通膨，當你借到2%年利率的房屋貸款，不管用幾年償還，你所付出的現值，都是相同的。

這是很重要的體悟。

因此，一旦我們有這個認知之後，我們就不再考慮利息以及總額，因為通膨會替我們解決掉這個差異。

除此之外，如果再進一步分析，假如未來的通膨利率大於房貸利率，身為貸款者的你，是高興還是會難過？

• 3%通膨將不同年限的貸款總額換算成現值，會比貸款現值還小
• 意味著通膨大於貸款利率的情況，我們實際拿到的現值根本賺到
• 通膨大於利率，借越久越賺

經由上述的表格，20年的貸款總額1215萬，經過3%的通貨膨脹折現後，會變成912萬，但是我們當下拿到的貸款額度是1000萬，這意味著中間的價差88萬，就是高於利率的通膨多幫我們爭取來的。

因此，如果將相同的概念套用到更長年期的40年房貸，折現成現值就會是846萬，這時候通膨幫我們爭取的價值可高達154萬，比20年的還要多。

要記得一件事情，借款者並沒有做什麼高技術的投資，它僅僅只是借助通膨的力量、借助貨幣貶值的結果，將未來價值較廉價的貨幣，挪移到現在來使用。

因此在第三層的使用者，他們不但知道時間帶來的貨幣價值，也一併想到通貨膨脹，背後帶來的折現效果，他們通常會更願意選擇長年期的還款計畫，除了讓債務分散到較長的時間獲取更多的時間紅利之外，另一方面，也能降低償還時間的每月還款金流，減輕日常生活的實際負擔。

風險投資思維

處於前三層思考的購房者，都擁有一個共同目的，那就是盡可能地減少債務金額，差別只在於思考的角度不同，一個是看付出的總額，另一個則是看時間所帶來的金錢價值。

然而，想要進入到最後一層的思考，關鍵不再是減少債務，而是結合前述的思維，試圖透過債務，創造價值，那就是投資的領域。

透過投資，有機會可以讓人們在還款期限內獲得更高的折現率。

為了說明這個觀點，讓我們用相同的例子說明，如果一個購房者，能夠在投資的領域創造每年7%的年化報酬率，以20年還款計畫的月付金50588元，連續20年投入資金的情況下，共能創造價值為2567萬。

透過投資所獲得的2567萬，比實際付出貸款總額1215萬，高出1352萬之多。

意味著，你對於此月付金50588元為期20年的機會成本是2567萬元，如果你沒有買房，而是定期定額50588元投資的話，在20年後你所擁有的資產，會比房屋本身1000萬多很多(假如房子沒有任何增值)。

但是在要買房的情況下，我們該如何套用這樣的思維，選擇更好的還款方式？

能力允許的話，邊繳房貸邊投資。

當一位購屋者，有能力負擔20-40年不同年期的月付金，即表示每個月有50588元可以運用，他會做的選擇是更長的還款計畫，並且將月還款的差額投入市場當中。(要記得40年期的月支出會比20年的還少很多)

這是很直覺、簡單的邏輯想法，目的是借入較低利率的資金，創造高報酬的價值。

以這個例子來說，是跟銀行借入2%的資金，創造7%的每年收入，下圖顯示的是將還款期間的差額，投入到7%的報酬，還款人最終獲得資產的差異。

• 30年房貸加上差額投資，會比20年房貸加儲蓄多出1054萬
• 40年房貸加上差額投資，會比20年房貸加儲蓄多出4119萬

以一位可以負擔月付金50588元的借款者來說，當他選擇30年房貸並將差額13632元投入到7%的市場回報當中，在還款結束的當下，此選擇會比20年的還款計畫加上儲蓄的結果，多出了1054萬，同理，選擇40年的還款計畫，則是會高出4119萬！

僅僅只是一個動作，最終擁有的資產大相逕庭。

想一想，如果是你，會選擇在30年後擁有1600萬還是2600萬呢？

肯定是2600萬吧！

但我知道，你除了對於意外之財感到驚訝之外，心理可能還會冒出另外一個聲音：

為了要擁有這些財富，必須連續40年每個月負擔5萬元，相比連續20年付出5萬的房貸，是兩倍還款時間，我可以嗎？

對於長時間的支出情況，你可能會有所顧慮，因為人生不一定能保證，可以在長時間內如此固定的支出。

沒有問題，讓我從另一個角度來訴說相同的概念。

假設你選擇了20年期的還款計畫(不提前還款)，意味著你在未來20年需要負擔1215萬元，這是確定的，換句話說，你固定了一項支出，而且是保證的支出。

接下來，讓我們比較選擇不同還款計畫的情況，假設每月負擔相同的50588元，並在20年後結算各自的淨資產，這樣做的目的是讓不同還款計畫套用相同的貸款年限 (只付房貸20年)。

由於30年還款計畫每個月只要還36962元，將差額持續投入到7%的報酬率之中，最終會獲得709萬，此時，房貸還沒有繳完，所以即便擁有房產1000萬，但是還欠銀行本金401萬，不過，當我們將所有正負資產相加之後，採用這種方法的借款者，他會擁有1308萬的淨資產，換句話說，他從投資上所賺取的金額，不但可以幫助他償還尚未繳納完畢的房貸本金餘額之外，還可以增加他的資產。

所以你根本不必擔心20年後你還有401萬要還，資產早就可以負擔。

同理，採取40年還款年限的人們，在前20年一邊投資的借款者，最終他會獲得1459萬，這是比20年還款計畫還多將近45%資產的方法！

同樣的每月支出50588元，只是選擇更長的還款年期，並把餘額投資，就能創造百萬以上的獲利，這就是承擔風險投資思維所帶來的果實。

肯承擔風險才有更多獲利的可能

看到這邊，你可能即將要成為第四層思考的買房者，一邊貸款一邊投資壯大自己的資產，但是，我要提醒一點，前述的例子，做了一個重要的假設，能夠創造每年7%年化報酬率的投資。

問題在於投資一直是個不確定性的事情，沒有任何方法可以保證未來的收益，但這也是投資有趣的地方，你肯定要承受風險，承擔有下跌虧損的可能，才會獲取報酬。

YP使用的投資方法，是透過分散式的全球指數化投資，將資金透過全球股票ETF投注於全世界一萬多家的公司，與人類一同成長。

根據你必須知道的投資試用期一文中，提到過往投資全世界100%的獲利時間，需要持有15年的時間，就能保證賺錢。

而單純持有美股S&P500，則是需要長一點20年的時間。

另外，再加上J.P.Morgan所做的報酬統計，1950-2022年區間，計算持有20年的滾動回報，單純採用全美股票市場，回報介於6%-17%之間，而採用50/50的股債配置也有5%-14%的年化報酬率。

而我在定期定額投資全世界的一文當中，同樣也分析了長期年化報酬率也約莫為8%上下。

如果是以台灣、或是美國市場的單一國家進行指數化投資，在過往的歷史報酬也是非常地亮眼。

台灣最著名的兩大ETF，0050與006208，從YP-Finance的網站可查詢這兩者的正報酬機率

• 0050在過去100%賺錢的持有時間: 9年

• 006208在過去100%賺錢的持有時間:4年 (因為發行時間較短)

這些數據都讓人充滿了信心，讓人意識到長期採用指數化投資，想要獲取報酬並不是一件天馬行空的事情。

然而，儘管過去不代表未來，但我個人相信透過分散式、低成本的獲取市場報酬，是一件不會錯的事情，而關鍵就是在於，你需要承受過程的跌幅與波動，也要提醒自己，未來並不一定會如過去美好。

而相較於其他的選股或是擇時進出的做法，指數化投資是個可以擊敗8成專業經理人的方法，背後有無數的理論與數據的支持，你所要做的事情，僅僅是買入持有，如此簡單而已。

因此，在第四層思考的購屋者，他想到的是透過債務創造價值，藉由投資活化資產，他不只趨向於選擇長年期的還款計畫，還會將可利用資金扣掉較低的月付金，拿去投資，而背後的主要核心概念，就是折現率以及機會成本，嘗試用低折現率(貸款利率)換取高折現率(指數化投資)的結果。

同時，他也需要理解，這項行為是有風險的，但就如我在一年投資5分鐘所訴說的，時間可以改變風險，當你持有的時間從5年、10年甚至是此篇文章所說的20年以上，賠錢比賺錢還難。

房貸償還年限 – 我選擇40年房貸還款

在現代社會，房屋貸款已經成為大部分人一生中最大的負債之一，選擇適合的房貸年限會對財務狀況產生長遠的影響。然而，每個人所受的家庭教育或是生長背景都不盡相同，對於債務與理財的深度也有所差異。

本文試圖在讀者有能力負擔起房屋的貸款前提之下，提供不同還款年限的優缺點，並描繪出四層不同思考方向的內容。

• 總價思維
• 折現思維
• 通膨思維
• 風險投資思維

你還記得這些思維所帶來的結果差異嗎？

如果不記得的話，以下是重點摘要

• 單純考量房貸的利息支出總額是普遍思維
• 金錢是有時間價值的，現在借用未來的錢很划算
• 通膨可以幫忙償還債務，能力許可應大膽借款
• 機會成本是關鍵，試著透過投資創造價值
• 長期投資賠錢比賺錢還難，勇敢選擇長年期的房貸，讓自己擁有致富的機會

提到貸款，在傳統思維上，借錢或是欠款代表著是負面之詞，當時擁有學貸的我，就是持有這種想法，認為還款是最重要的，不要一直支付利息，讓自己早日無債一身輕，屬於第一層的思考者。

但是，隨著我學習到更多的知識和認知的改變，我不再將債務視為有害的東西，而是透過不同的角度檢視，並善加利用它。

在2022年，我扛下了目前人生最大的負債鉅款，關於房貸還款計畫，最終我選擇的房貸年限就是40年，原因就如同這篇文章所述說的，一來是金流的負擔較輕，二來是能越晚還越好，好讓通膨替我多還一點錢，同時我也將餘裕的資金，投入到全球的指數化投資，這是因為我已經到達了第四層的思考方向，將債務轉化為資產的重要思維。

儘管我不知道未來世界會發生什麼事情，但我對人類充滿了信心。

因此，我也期待每位讀者們，可以嘗試往更高層的思維邁進，所以我為此作了一份房貸年限選擇計算機，讓大家可以在閱讀這篇文章之後，快速一眼窺就在20年後，依照假設的年化報酬率投資，最終3者不同年限的資產結果。

另外，我還想告訴你，如果你的自有資金超過頭期款，提前還款房貸可能讓你損失高達800萬元，不得不注意。

最後，希望當你看完這篇文章後，可以理解我是如何一步一步做下40年房貸的決定，也盼望藉由這篇文章，可以幫助你完成人生中，數一數二的重要財務決定，假如這篇文章對你很有幫助，除了可以贊助本站提供更多理財服務之外，不妨分享給周圍正在看房或是準備買房的朋友們，讓更多人擁有致富的可能。

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