台灣央行在上個禮拜四(2023/03/23)宣布升息半碼(0.125%)，是從2020新冠疫情以來，連續五次的升息，重貼現率來到1.875%。有讀者朋友問到，升息的環境房價究竟是會漲還是跌?我們可以從過去的利率與房價變化探討這個問題。
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重貼現率
首先關於利率，在台灣看的是重貼現率，簡單來說，重貼現率是一個國家的中央銀行對商業銀行提供短期資金的利率。
當商業銀行因資金需求而向中央銀行借款時，中央銀行就會根據這個利率來收取利息。在這裡，重貼現率就像是一個指標，用來衡量借錢的成本。
對於一般大眾而言，重貼現率的變化會影響到存款利率和貸款利率，從而影響我們的貸款成本和存款收益。
此外，重貼現率的變化，也會反應國家的經濟狀況，當經濟增長、通膨增加時，重貼現率很可能會提高，進而達到收緊貨幣政策；反之，當經濟變緩，央行可能會降低重貼現率，以達到擴張貨幣刺激經濟的目的。
利率與房價的變化
要了解過去的房價變化，有不同的指數可以參考，首先觀察國泰房價指數與重貼現率之間的關係，以下是以國泰全國房價指數與重貼現率整合為一的曲線變化。
- 綠色區間是升息
- 紅色區間是降息
雙北國泰房價指數
桃竹國泰房價指數
台中台南高雄國泰房價指數
國泰房價指數與重貼現率
- 上一次的1.875%時間是12年前2011-07-01
- 2011-2015 維持1.875% 有4年之久
- 上一次超過目前利率的時間2008-12-12
- 2008最高的重貼現率來到3.625%，隨即開始降息
- 現在最新重貼現率來到1.875%，也是上一波降息的起點
- 歷史最低利率發生在2020-03-20:1.125%
- 升息期間，房價指數漲勢不斷
- 降息後期，房價也是呈現上漲
住宅價格指數
住宅價格指數是由內政部地政司以全國各縣市實價登錄不動產交易價格資料，計算出住宅價格指數，其內容涵蓋新北市, 臺北市, 桃園市, 臺中市, 臺南市, 高雄市屋齡0.5-60年之住宅，並以105年全年為基期(指數 = 100)，每季更新一次的指數資料，提供住宅價格之變動趨勢資訊。
- 升息期間，指數扶搖直上
- 住宅價格指數只經歷一次的降息循環，其變化與國泰房價指數的趨勢相似，屬於後期上漲
升息的房價過去怎麼走?
就過去的台灣房地產歷史，當開啟了升息循環(先前圖上3個綠色區間)，房價的變化皆是顯著的上漲，換句話說，認為升息會讓房價下跌的期盼，很可能不會出現。
然而，現在的利率來到1.875%，台灣歷經了十幾年的時光，始終保持在2%以內的低利率，如果利率再一次地持續上漲，肯定會有不少人感到非常意外；但也可能像2011年開始降息的階段，繼續保持長年的低利率。
不過無論如何，長久來看，房產蔚為一項抗通膨的資產，在台灣，有土斯有財的觀念更是其深，要等待房價顯著的下跌，可能需要多一點耐心。
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