在我選擇40年房貸這篇文章中，提到第四種風險投資思維的購房者，會試圖透過債務，創造價值，一邊繳房貸一邊投資。該文中也透過一項千萬貸款的例子，分析將還款期間的差額，投入到7%的報酬，還款人最終獲得資產的差異(如下圖)。
但是有一些讀者提出疑問，如果選擇20年期還款年限後，把每個月多餘的50588也拿去投資，會不會其實是更好的選擇？
因此，這篇文章就來解答這項疑惑！
Table of Contents
先還貸款再投資是個好決策嗎?
假如每個月50588的資金可以運用，那麼選擇短年期的房貸優先償還再進行投資，是否會比長年期房貸的人，賺的錢還多?
根據我們的分析，選擇長年期房貸邊投資的人可能會賺更多的錢！
詳細的結果如下圖：
- 橘色三角形是1000萬房產價值
接下來，我們從以下兩個角度來分析，不同還款策略帶來的差異
總資產的差異
20年還清 + 10年投資 vs 30年期(還房貸+投資)
- 先還清20年貸款，接著投資10年的總資產是1875萬
- 選擇先繳清貸款的人會少賺 786萬
20年還清 + 20年投資 vs 40年期(還房貸+投資)
- 先還清20年貸款，接著投資20年的總資產是3635萬
- 選擇先繳清貸款的人會少賺 2694萬
由於不管選擇哪一個還款年限，最終都會擁有相同的一千萬房產價值，唯一的差別僅在於投資的獲利，換句話說，從投資所獲得的多寡便能決定策略的優劣。
而我們從以上的分析得知，假如選擇先繳清再投資的方法，會比選擇長年期房貸邊投資的人，少賺700萬~2700萬，這是一筆非常大的資產差異。
也就是說，從累積資產的角度來看，要選擇長年期房貸邊投資，將會更快達成目標。
投資的效益
從上一點的報酬分析，我們得知邊繳房貸邊投資所帶來的報酬，會比先繳完房貸再投資還多很多。
但我想進一步地分析，在這兩種不同還款投資策略之下，成本與報酬率的差別。
以下整理為圖表:
如果你堅持選擇較短的20年還款年限，並且在繳清房貸一身輕之後，才開始10年的投資，你務必得知道，這樣做這背後的代價是什麼。
先繳清20年房貸才投資的的策略，所花的投資成本為607萬，獲利268萬，資產累積875萬，約為44%的報酬。
看似還不錯的報酬，但是你可能不曉得，此投資結果相較其他的方式其實是很差的。
因為當你選擇30年房貸一邊投資，整整30年的投資成本只有490萬，而投資的獲利更是高達1171萬，報酬率來到238%。
對比先繳清房貸的策略，完全是天壤之別。
一邊繳房貸一邊投資的還款投資方式，可以讓你的投資成本少117萬，獲利還多903萬，很棒對吧？
更厲害的在於，如果再把房貸年限拉到40年期的方式，成本上相較先還清再投資少了240萬，獲利更是多了2934萬，這一來一往，差距將近3千萬。
由此可知，錢多事少離家近的優質工作，不是短年期的房貸，而是長年期邊繳房貸邊投資的策略。
因為一旦選擇先繳清房貸的方式，失去的是背後賺大錢的機會成本，必須謹慎抉擇。
資產放大的兩個關鍵
現在你可能會很好奇？是什麼根本原因，使得一邊繳房貸一邊投資的策略，可以獲得較多的資產。
主要來自於兩個原因
本金 + 複利
一邊繳房貸一邊投資的過程，背後的涵義，不只是減輕債務，更重要的是，投入本金並轉為金融資產，這很重要，我要再說一次，投資的資金其實是在幫你累積資產，而且是提早開始累積資產。
提早這兩個字是關鍵，因為投資能夠事半功倍的最大功臣，就在於複利，正是第二個原因。
在一定的時間內，比如此文的30年或是40年，當越早投資於相同的7%年化報酬率商品，便能越早開始享受複利加速資產累積的果實。
以下顯示1000萬房貸、7%年化報酬率，在不同房貸還款策略下，每一年度的投資累積報酬。
- 黃色直線代表的是30年與40年資產結算點
在一年投資5分鐘有提到，複利 = 投入的本金 * 年化報酬率 ^ (時間)
儘管先繳清再投入的策略，投入於投資的本金最多，使得曲線的斜率更為陡峭(越快往上衝)。
但另一方面，由於複利滾動的時間過短，所以在30年的資產結算點(第一條黃線)，先繳清再投資10年的累積報酬是較差的，同理對比於還款40年的資產結算點(第二條黃線)，也因為一邊還房貸一邊投資的過程，早已透過複利加速累積資產，儘管先繳清再投資的時間有20年，成本也較多，但依然在40年的時間點，資產不及於邊繳房貸邊投資。
因此，為什麼要選擇較長年限，並把多餘的本金投入於投資商品，就是因為趁早掌握複利，就能提高在20年還款時間的資產金額。
即便一開始每個月投入的資金只有1萬或是2萬，比起繳清後每月5萬元少很多，但由於在還款20年的時間點，在投資裡面的本金已經夠多，就算後來先繳清再投資的高本金，能夠放大資產的加速效果，但在後來的10年或是20年，由於時間不夠長，到了結算點也無法追上前者同時在成長的資產了。
長短房貸大對決結論
當人們在思考是否要先繳清房貸才開始投資，務必要清楚此種策略所需要付出的機會成本是多少。
如果你有能力在接下來的每年，維持一樣的月現金流，以此文1000萬房貸，每年7%年化報酬率的模擬結果，絕對不要選擇短年期還清貸款才投資，而是要選擇更長年期的還款年限，一邊繳房貸一邊投資，盡早讓複利開始滾動才會是更佳的選擇。
- 選擇30年多賺786萬
- 選擇40年多賺2694萬
但我明瞭，每個人對於貸款的心理感受不盡相同，投資也沒有100%的獲利公式，但你能從許多文章得知長期指數化投資，賠錢比賺錢還難，因此，未來的你能夠擁有多少的資產，將完全取決於你每次的重要財務決策。
如果你的目標是累積更多的資產，那關於房貸償還的年限以及還款順序，請務必選擇最長的還款年限，並把剩餘的資金進行指數化投資，讓複利趁早開始滾動，加速資產的累積。
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2 則評論
大大您好
這裡面的資訊，20、30及40年還款利率似乎都是用2%利息計算，這樣利息成本沒有考量進去，報酬率是否會失真呢？
您好，利息的成本，已反應在月付金上面。