昨天央行發布了一項新的房屋政策，這對於準備購買第二間房的人影響最大。未來，擁有多戶房產的人將面臨更嚴格的信用管制，同時也首次推出了對「寬限期」的限制。
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名下有房，寬限期已成歷史
以前，如果你名下已有房，想利用寬限期（只還息不還本）進行投資，那是個不錯的槓桿工具。
YP之前曾用1000萬房價、20%頭期款、2%利率、持有十年後賣出進行過模擬，假設房價以5%年化報酬率增值，擁有寬限期能顯著提升年化報酬率：
- 20年房貸: 8.36% → 9.88%
- 30年房貸: 9.14% → 10.24%
- 40年房貸: 9.59% → 10.40%
試算連結：房貸槓桿年化報酬率計算機
然而，隨著新政策上路，這樣的優勢將不再適用於名下有房的人，寬限期的好處一去不復返。
貸款成數縮水，頭期款壓力大增
除了取消寬限期，新政策還下調了第二戶房貸成數，這對某些特定地區以外的購屋族群影響尤為明顯。
原本能貸到8成，現在只剩下5成，這意味著1000萬房子的頭期款從200萬增加到500萬，對於資金有限的投資者來說無疑是一大挑戰。
我以房價1000萬、2%利率、5%增值的假設，模擬了三種購屋者在不同政策下的年化報酬率：
– 持有5年:
- 特定地區第二戶: 8.25%
- 特定地區以外第二戶: 11.89%
- 全國第二戶(新政策): 7.28%
– 持有10年:
- 特定地區第二戶: 7.44%
- 特定地區以外第二戶: 9.59%
- 全國第二戶(新政策): 6.78%
從這些數據可以看出，貸款成數下降使房貸槓桿從5倍降到2倍，這直接提升了自備款的要求，無形中也降低了購屋者的投資意願。
實際影響：換屋難度加大
雖然此次政策對於小換大（先賣後買），沒有顯著的影響，但我知道其實不少民眾會採行，先買後賣的換房政策。
儘管有１年的重購退稅緩衝期，但在購入第二屋時，由於名下已經有一間房，所以便無法再享有寬限期。
此外，如果第一間房仍然在繳納房貸，則第二房的貸款便剩下５成了，現金不夠還真的沒辦法換，要多加注意。
首購者的好消息
但值得注意的是，此次政策對於首購者並沒有影響，顯然政策的目的是為了保障這部分人群的購屋機會。
結論
總體來說，新政策大幅收緊了名下有房者的購屋條件，尤其是對於購買第二戶房產的投資者。槓桿效應下降，自備款需求提升，這會讓不少投資者重新評估購房計劃。
至於房市未來走向如何，我不知道，但現在可以確定的是，購買第二戶的難度確實提高了。
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